Desahucios e inquilinos vulnerables: qué cambia para el propietario con el Real Decreto-ley 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, cambia la forma en que un propietario recupera su vivienda cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad.

Hasta ahora el juzgado podía suspender el desahucio unos meses mientras los servicios sociales buscaban una solución. Desde octubre, en los desahucios por impago la Administración tiene que pagar la deuda o realojar al inquilino, y si no hace ninguna de las dos cosas se convierte en deudora; en los demás desahucios, el lanzamiento puede quedar suspendido hasta tres años. Estas reglas rigen hasta el 31 de diciembre de 2030 y se aplican a los procedimientos ya abiertos.

Quién es inquilino vulnerable

La norma no cambia el concepto, que sigue siendo el de la Ley 12/2023 y el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay vulnerabilidad económica cuando la renta más los suministros básicos superan el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y esos ingresos no llegan a tres veces el IPREM mensual (el IPREM de 2026 está en 600 euros al mes, así que el umbral ronda los 1.800 euros), con límites más altos cuando hay hijos, personas mayores o con discapacidad. Hay vulnerabilidad social cuando en la vivienda viven menores, personas dependientes o víctimas de violencia de género. La vulnerabilidad se acredita con informe de los servicios sociales o, en el juzgado, aplicando esos criterios.

Cómo funcionaba hasta ahora

Desde la Ley 12/2023, la demanda de desahucio debía indicar si la vivienda era la residencia habitual del inquilino y si el propietario era gran tenedor. Si el inquilino alegaba vulnerabilidad, el juzgado lo comunicaba a la Administración para que lo certificara y, en su caso, propusiera una alternativa de alquiler social. Mientras tanto el procedimiento podía suspenderse, con un máximo de dos meses si el propietario era persona física y de cuatro si era persona jurídica. Agotado el plazo, el desahucio seguía adelante. El propietario perdía tiempo, pero recuperaba la vivienda.

Desahucios por impago: la Administración paga o se subroga

Es la novedad de más calado. En los desahucios por falta de pago de rentas o cantidades debidas, cuando se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado lo comunica a la Administración competente y esta dispone de dos meses, que no pueden prorrogarse, para hacer una de estas dos cosas:

• Ofrecer al inquilino una alternativa de vivienda adecuada, en cuyo caso el inquilino se va y el propietario recupera su casa.
• Pagar al propietario o consignar en el juzgado todo lo que se reclama, más lo devengado hasta el pago y las costas. La acción queda enervada, el procedimiento termina y el contrato sigue vigente.

Durante esos dos meses el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos. Si la Administración deja pasar el plazo sin hacer ni una cosa ni otra, queda subrogada automáticamente en la posición del inquilino como deudora, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su vencimiento mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación es independiente de la ordinaria del artículo 22.4 LEC, no la consume, y procede, aunque el propietario hubiera requerido de pago al inquilino con un mes de antelación, que hasta ahora cerraba la puerta a la enervación. Si la Administración se retrasa en pagar, debe intereses.

Para el propietario la medida tiene dos caras. La deuda pasa a estar respaldada por la Administración, lo que mejora la expectativa de cobro. A cambio, pierde el control del momento en que recupera la vivienda, que será como mínimo dos meses, y si la Administración no actúa, un contrato que se mantiene con la Administración como pagadora de las rentas futuras.

Los demás desahucios: suspensión hasta que haya alternativa

En los desahucios por fin de contrato, por precario o por cualquier causa distinta del impago, si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no se la ha ofrecido, el juzgado requiere a la Administración autonómica un informe sobre los recursos disponibles. Si no responde, o informa de que no tiene recursos, suspende el procedimiento hasta que se garantice una alternativa adecuada. La suspensión puede acordarse aunque ya haya sentencia o fecha de lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado.

La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando se ofrece una alternativa efectiva, cuando el inquilino la rechaza sin motivo o cuando pasan tres años. El inquilino sigue obligado a pagar la renta. La Administración asume una compensación por las rentas y suministros impagados y las costas, sin lucro cesante ni daños morales, pero solo a favor de propietarios personas físicas y de entidades dedicadas al alquiler asequible o social. Las sociedades que alquilan a precio de mercado soportan la suspensión sin compensación pública. Y la posibilidad de que prevalezca la vulnerabilidad del propio propietario se niega a las personas jurídicas y a los grandes tenedores.

Fondos y carteras hipotecarias: suspensión directa

Cuando el demandante es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precio muy inferior al de tasación, la protección es más intensa, ya que si el demandado es vulnerable y no tiene alternativa, el juzgado suspende el procedimiento por auto, sin pasar por el requerimiento a la Administración, también cuando ya hay sentencia o lanzamiento señalado. La misma norma, en su artículo 1, suspende hasta 2030 los lanzamientos sobre viviendas habituales de personas vulnerables que esas entidades, o los grandes tenedores, hayan adquirido por debajo del 70 % de su valor de mercado al amparo de las excepciones que la propia norma permite.

Procedimientos ya en marcha

Los dos mecanismos se aplican a los desahucios y ejecuciones en curso el 8 de octubre de 2026 en los que no se haya practicado el lanzamiento. El inquilino puede pedir la suspensión aunque el trámite de vulnerabilidad ya se hubiera resuelto antes o se hubiera agotado el plazo máximo de suspensión del régimen anterior; presentada la solicitud, el letrado de la Administración de Justicia suspende provisionalmente el lanzamiento hasta que el juez resuelva. En los desahucios por impago, antes de continuar, en cualquier fase, hay que dar cumplimiento a la enervación extraordinaria. Un lanzamiento ya señalado puede, por tanto, quedar sin efecto.

¿Quién paga? Las dudas que deja la norma

La norma dice que el Estado compensará a las comunidades autónomas por lo que paguen para enervar, y que la financiación de las suspensiones se apoyará en la línea de ayudas del Real Decreto 1135/2025. Pero no dice cómo se pagarán al propietario las rentas futuras cuando la Administración se subroga como deudora, ni qué ocurre si la Administración tampoco las paga, ni qué cauce deben seguir los juzgados para comunicar la vulnerabilidad y recibir la respuesta. Todo eso queda para un desarrollo posterior y para la práctica de cada comunidad autónoma, y en Madrid aún no se ha fijado. A ello se suma que la norma puede decaer si la Diputación Permanente no la convalida.

Qué recomendamos a los propietarios

• Clasificar los desahucios abiertos según su causa, porque el mecanismo aplicable es distinto en los de impago y en los demás.
• En los de impago, pedir al juzgado que comunique la vulnerabilidad a la Administración en cuanto se alegue, para que el plazo de dos meses empiece a correr, y reclamar costas e intereses junto con la deuda.
• En los demás, calcular el tiempo real de recuperación contando con una posible suspensión de hasta tres años, sobre todo si el propietario es una sociedad.
• Documentar desde el primer impago el requerimiento de pago y la deuda, porque es lo que la Administración tendrá que abonar.
• Seguir la convalidación y el desarrollo autonómico de los cauces de comunicación y pago, que son los que harán que el sistema funcione o no.

Asesoramiento profesional

El nuevo régimen cambia la estrategia procesal en los desahucios y el cálculo de cuándo y cómo se recupera una vivienda alquilada. En ILEX Tax & Legal asesoramos a propietarios, sociedades patrimoniales e inversores en la gestión de sus procedimientos de desahucio y reclamación de rentas bajo las nuevas reglas. Si tiene un procedimiento abierto o un inquilino que ha dejado de pagar, contacte con nosotros.