Nuevas reglas para el alquiler de vivienda: lo que cambia con los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026

El BOE del 7 de octubre ha publicado dos nuevas normas sobre alquiler de vivienda, aprobadas por el Consejo de Ministros el 6 de octubre tras la derogación en el Congreso de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos en gastos, fianzas, reparaciones, alquiler temporal y desahucios, además de limitar las subidas de renta hasta finales de 2027. El Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre y cambia por completo lo que ocurre cuando un contrato de vivienda llega a su fin: prórroga automática de cinco o siete años e indemnización al inquilino si el propietario no renueva. Ambos están pendientes de convalidación.

Por qué dos normas y qué ha pasado con las anteriores

El 2 de octubre el Congreso no convalidó los dos reales decretos-leyes de vivienda aprobados a finales de septiembre. El primero estuvo en vigor un solo día y el segundo no llegó a entrar en vigor. El Gobierno, ya con las Cortes disueltas y elecciones convocadas, ha vuelto a aprobar el mismo paquete con algunos ajustes. Las dos normas deben convalidarse en treinta días, en este caso por la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalidan, decaen, pero lo que se haya producido mientras estaban en vigor se mantiene. Conviene, por tanto, actuar como si fueran a quedarse.

Prórroga automática de cinco o siete años

Hasta ahora, cumplidos los cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorrogaba año a año hasta tres años más y el propietario podía no renovar avisando con cuatro meses. Desde el 15 de noviembre, si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga por otros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Y así sucesivamente en cada vencimiento.

El preaviso del propietario pasa de cuatro a seis meses. El del inquilino sigue siendo de dos meses. La continuidad del contrato se convierte en la regla y la extinción, en una decisión expresa del propietario que hay que tomar con tiempo.

Indemnización si el propietario no renueva

Esta es la novedad de más impacto. Si el propietario comunica que no prorroga el contrato a su vencimiento, debe pagar al inquilino el mayor de estos dos importes:

• Doce mensualidades calculadas con el valor alto del rango que corresponda a la vivienda en el índice estatal de precios de alquiler.
• Una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa, calculada con ese mismo valor, con prorrateo de los periodos inferiores.

Si la vivienda no tiene valor en el índice, se usa la renta del contrato. La indemnización se paga al entregar las llaves y, si la vivienda se vende, la obligación pasa al comprador.

Cuándo no hay que indemnizar

La norma prevé varios casos, que deben hacerse constar por escrito y de forma detallada en el preaviso:

• Necesidad propia, cuando el propietario persona física necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, o para su cónyuge tras separación o divorcio. Si en tres meses no la ocupan, el inquilino puede reclamar la indemnización.
• Ausencia del inquilino, cuando no ha vivido en la casa más de seis meses en el último año sin causa justificada.
• Otra vivienda, cuando el inquilino tiene en el mismo municipio otra vivienda apta de su propiedad o con derecho de uso.
• Nuevo contrato, cuando las partes firman uno nuevo o el inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato hecha dentro del plazo de preaviso. Esa oferta debe garantizar cinco o siete años más y una renta que no supere la actual actualizada, salvo subidas tasadas de hasta el 10 %.

Tampoco hay indemnización si el inquilino podía pedir una prórroga legal obligatoria y no la pidió. Si la pide, la indemnización se aplaza hasta que termine esa prórroga. Y, de forma práctica, para muchos propietarios la salida será ofrecer un nuevo contrato a la renta actual: casi siempre resultará más barato que indemnizar.

¿Qué pasa con los contratos ya en marcha?

• Vencimientos posteriores al 15 de noviembre: se aplica el nuevo régimen. Si quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con cuatro meses.
• Avisos de no renovación anteriores al 7 de octubre: conservan su eficacia y no generan indemnización, aunque el inquilino consiga después una prórroga extraordinaria. Los enviados desde esa fecha no tienen esta protección.
• Contratos ya en prórroga anual: la agotan como hasta ahora y, al terminar, pasan al nuevo sistema.
• Contratos en tácita reconducción: entran en el nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento posterior al 15 de noviembre.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años y tope a las subidas de renta

El Real Decreto-ley 29/2026 añade dos medidas inmediatas para los contratos en vigor.

La primera: cuando un contrato de vivienda habitual termina su prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, o termina su prórroga tácita, el inquilino que esté al corriente de pago puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones, y el propietario tiene que aceptar, salvo que hayan pactado otras condiciones, firmen un nuevo contrato o el propietario persona física necesite la vivienda. También recobran validez las solicitudes de prórroga que los inquilinos hicieron en primavera al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, aunque se hubieran rechazado por el propietario.

La segunda: en las actualizaciones de renta que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya supera el máximo del índice estatal de referencia no hay subida, y en los demás casos la subida es la que se pacte y, sin pacto, el 2 % como máximo. Con carácter permanente, ninguna actualización puede superar el IRAV y, sin cláusula expresa, no hay actualización.

Gastos, fianzas y otras reglas del día a día

• Tributos: el IBI y demás impuestos de la vivienda ya no pueden repercutirse al inquilino.
• Gastos de comunidad: en edificios sin división horizontal no pueden cobrarse al inquilino.
• Gastos de gestión: los de agencia, formalización, novación o renovación corren siempre a cargo del propietario.
• Desistimiento: el inquilino puede marcharse a los seis meses con treinta días de preaviso y ya no cabe pactar indemnización.
• Garantías: la garantía adicional a la fianza sigue limitada a dos mensualidades y queda prohibido exigir al inquilino un seguro de impago.
• Fin del contrato: hay que firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda; sin él, se presume que se entregó en buen estado y será difícil retener la fianza.
• Reparaciones: si el inquilino requiere por escrito una reparación necesaria con presupuesto y el propietario no responde en quince días, puede hacerla él y descontarla de la renta.

Alquiler temporal y por habitaciones

El contrato de temporada deja de existir para las viviendas. El alquiler temporal exige una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino (trabajo, estudios, salud), indicada en el contrato y que el propietario tiene que poder probar; con una duración entre 31 días y 12 meses; y si se encadenan más de dos contratos con la misma persona, o se excede el plazo sin causa, el contrato se convierte en vivienda habitual desde la firma. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen su régimen hasta que venzan.

Desahucios e inquilinos vulnerables

En los desahucios por impago, si el inquilino acredita vulnerabilidad, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa de vivienda o pagar la deuda al propietario; mientras tanto el procedimiento se suspende y, si no hace ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a ser la deudora y no hay lanzamiento. En los demás desahucios (fin de contrato, precario), el juez puede suspender el lanzamiento hasta tres años mientras no haya alternativa habitacional. Estas reglas rigen hasta finales de 2030 y se aplican a los procedimientos ya abiertos sin lanzamiento ejecutado.

Grandes tenedores: compras y anuncios

Las empresas con más de diez viviendas tienen dos obligaciones nuevas desde el 8 de octubre. No pueden comprar viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación independiente, hasta 2030. Y todos sus anuncios de alquiler deben indicar que el arrendador es gran tenedor.

Asesoramiento profesional

Estas normas cambian de forma profunda la relación entre propietarios e inquilinos y, sobre todo, el coste de recuperar una vivienda alquilada. En ILEX Tax & Legal asesoramos a propietarios, sociedades patrimoniales e inversores en la revisión de sus contratos, la planificación de los vencimientos y la gestión de sus procedimientos. Si quiere saber cómo le afectan estos cambios, contacte con nosotros.