Alquiler de vivienda. Se convalida el Real Decreto-ley 29/2026 y decae el 28/2026

El 12 de noviembre de 2026 la Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y rechazó el Real Decreto-ley 28/2026, aprobado ese mismo día. El primero, en vigor desde el 8 de octubre, queda confirmado con todas sus medidas sobre alquiler, desahucios, grandes tenedores y fiscalidad. El segundo, que iba a entrar en vigor el 15 de noviembre con una prórroga automática de cinco o siete años y una indemnización al inquilino cuando el propietario no renovara, decae sin haber llegado a aplicarse.

Qué se ha votado

En octubre el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes de vivienda tras la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que el Congreso no convalidó el 2 de octubre. Con las Cortes disueltas, la convalidación correspondía a la Diputación Permanente. El Real Decreto-ley 29/2026 ha obtenido los votos necesarios y pasa a ser definitivo. El Real Decreto-ley 28/2026 no los ha obtenido y queda derogado. Como su entrada en vigor estaba fijada para el 15 de noviembre, no ha producido ningún efecto.

Las medidas que decaen con el Real Decreto-ley 28/2026

Esta norma redactaba de nuevo el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula lo que ocurre cuando el contrato llega a su fin. Ninguna de estas medidas va a aplicarse.

• La prórroga automática de cinco o siete años, que habría sustituido a la prórroga anual de hasta tres años cuando ninguna de las partes avisara de su voluntad de no renovar.
• El preaviso de seis meses para el propietario que no quisiera renovar, en lugar de los cuatro meses actuales.
• La indemnización al inquilino por no renovar, equivalente a doce mensualidades o a una mensualidad por cada año de contrato, calculadas con el valor alto del índice estatal de referencia.
• Las causas que excluían esa indemnización, entre ellas la oferta de un nuevo contrato de cinco o siete años con la renta limitada aunque la vivienda no estuviera en zona tensionada.
• La duración mínima de las prórrogas pactadas y la nulidad de las cláusulas de los acuerdos de prórroga que empeoraran la posición del inquilino.
• El régimen transitorio que protegía los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre y reducía el preaviso a cuatro meses en los contratos próximos a vencer.
• Las reglas que combinaban la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 con la nueva prórroga de siete años y con la indemnización al terminar.

En su lugar sigue rigiendo el artículo 10 LAU en la redacción que le da el propio Real Decreto-ley 29/2026, que en lo esencial es la que ya estaba vigente. Cumplidos cinco años de contrato, o siete si el propietario es una empresa, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más si nadie avisa. El propietario puede no renovar comunicándolo con cuatro meses de antelación, sin alegar causa y sin pagar indemnización.

Las medidas del Real Decreto-ley 29/2026 convalidado son:

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

En los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción termine, el inquilino que esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. El propietario debe aceptar aunque haya avisado en plazo de que no renueva. Solo se libra si han pactado otras condiciones, si firman un nuevo contrato o, cuando es persona física, si necesita la vivienda para él o su familia. También recobran validez las solicitudes de prórroga hechas en primavera al amparo del Real Decreto-ley 8/2026.

Además, el inquilino en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales puede pedir una prórroga de un año al final del contrato, que el gran tenedor está obligado a aceptar salvo que se firme un nuevo contrato.

Límite a las subidas de renta hasta finales de 2027

En las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 hay que comprobar primero si la renta supera el valor máximo que corresponde a la vivienda en el sistema estatal de índices de precios de referencia. Si lo supera, no hay subida. Si no lo supera, la subida es la que se pacte de nuevo con el inquilino y, sin nuevo pacto, el 2 % como máximo. Con carácter permanente la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé y nunca por encima de la variación del IRAV, también en los contratos firmados antes de mayo de 2023.

Fin del régimen especial de las viviendas de lujo

Hasta el 7 de octubre los alquileres de viviendas de más de 300 metros cuadrados, o con una renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo anual, se regían en su mayor parte por lo pactado entre las partes. El Real Decreto-ley 29/2026 ha suprimido esa excepción, por lo que los contratos firmados desde el 8 de octubre sobre estas viviendas se rigen por las mismas normas que cualquier otro alquiler de vivienda, con siete años de duración mínima si el propietario es una empresa. Los anteriores conservan sus pactos. La ley también impide formalizar como alquiler de uso distinto de vivienda el que tiene por objeto alojar a personas, por ejemplo, a los directivos de una empresa.

Gastos, fianzas y otras reglas del día a día

• Los impuestos de la vivienda, como el IBI, ya no pueden cobrarse al inquilino, salvo los tributos en los que él sea el obligado al pago. Es el caso de la tasa de basuras en municipios como Madrid cuando la vivienda tiene su propio recibo.
• Los gastos de comunidad no pueden cobrarse al inquilino en los edificios sin división horizontal, y los gastos de agencia, formalización o renovación del contrato corren siempre a cargo del propietario.
• El inquilino puede marcharse a los seis meses con treinta días de preaviso y ya no cabe pactar una indemnización por ello.
• La garantía adicional a la fianza sigue limitada a dos mensualidades y no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. El propietario sí puede contratarlo por su cuenta y a su cargo.
• Al terminar el contrato hay que firmar un documento con el estado de la vivienda. Sin él se presume que se devolvió en buen estado y será difícil retener la fianza.
• Las reparaciones necesarias que el inquilino pida por escrito con presupuesto deben atenderse en quince días. Si el propietario no responde, el inquilino puede hacerlas y descontarlas de la renta.
• El derecho de tanteo y retracto del inquilino ya no puede renunciarse en el contrato y se mantiene también en las ventas de edificios completos o carteras de viviendas.

Alquiler temporal y por habitaciones

El alquiler temporal exige una causa real de desplazamiento del inquilino, como el trabajo, los estudios o un tratamiento médico, que debe constar en el contrato y que el propietario debe poder probar. Dura entre 31 días y 12 meses, y si se supera ese plazo sin causa o se encadenan más de dos contratos con la misma persona, pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual desde el principio. En el alquiler por habitaciones la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa.

Desahucios e inquilinos vulnerables

Hasta el 31 de diciembre de 2030, en los desahucios por impago de inquilinos vulnerables la Administración tiene dos meses para ofrecer una vivienda alternativa o pagar la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser la deudora y no hay lanzamiento. En los demás desahucios el juez puede suspender el lanzamiento hasta tres años mientras no haya alternativa habitacional. Estas reglas se aplican también a los procedimientos ya iniciados.

Grandes tenedores

Las empresas con más de diez viviendas no pueden comprar viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación independiente, hasta 2030. Además, todos sus anuncios de alquiler deben indicar que el arrendador es gran tenedor.

Medidas fiscales

Desde el 1 de diciembre de 2026 las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual tributan al 10 % de IVA, y también los alquileres de viviendas amuebladas por menos de treinta noches. Esa misma fecha suben los coeficientes máximos de la plusvalía municipal. Desde 2027 los ayuntamientos pueden aplicar recargos más altos en el IBI de las viviendas vacías. Para los propietarios personas físicas, los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026 entran en un nuevo sistema de reducciones en el IRPF, que depende de la renta y de las circunstancias de cada alquiler.

Qué recomendamos

• Revisar los contratos que lleguen a su vencimiento hasta finales de 2028 y comprobar en cada uno si el inquilino está al corriente de pago, porque de ello depende la prórroga extraordinaria.
• Revisar las actualizaciones de renta previstas hasta finales de 2027 frente al índice de referencia de cada vivienda.
• Adaptar los modelos de contrato en gastos, tributos, desistimiento, garantías, tanteo y retracto y, en los temporales, causa de temporalidad, incluidos los de viviendas de más de 300 metros cuadrados.
• Planificar para después del 1 de diciembre las obras de renovación que puedan acogerse al IVA del 10 %.

Asesoramiento profesional

La convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 cierra un periodo de incertidumbre, pero obliga a revisar contratos, vencimientos y modelos. En ILEX Tax & Legal asesoramos a propietarios, sociedades patrimoniales e inversores en la adaptación de sus contratos a la nueva normativa y en la gestión de sus vencimientos y procedimientos. Si quiere saber cómo le afectan estos cambios, contacte con nosotros.