Nuevas medidas relevantes en materia de arrendamientos urbanos
ACTUALIZACIÓN DE RENTA DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DE VIVIENDA
NUEVO ÍNDICE IRAV
En los últimos años han venido estableciéndose una serie de limitaciones extraordinarias y temporales para la actualización de la renta.
Así, para los contratos que debieron actualizarse entre 1-1-2024 y 31-12-2024, se estableció que las partes podrían negociar el incremento de la misma, dentro de las siguientes condiciones (RDL 6/2022 art.46).
- si el arrendador era un gran tenedor el incremento de la renta sería el que resulte del nuevo pacto entre las partes, pero sin que pudiera exceder del 3%, hubieran llegado o no a dicho pacto;
- si el arrendador no era un gran tenedor, el incremento de la renta sería el que resultase del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podía ser superior al 3%.
La disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció una serie de medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, para lo cual modificó varios artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En concreto, se añadió a esta ley una disposición adicional undécima en la que se determinaba que «El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento«.
En virtud de la Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, con efectos 1-1-2025, este índice, denominado IRAV, ha quedado definido como el menor de estos tres valores:
- la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo;
- la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente; o
- la tasa de variación anual media ajustada
Calculándose según la siguiente fórmula:
TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
Donde
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo. Así, guardará relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.
El INE publicará mensualmente la referencia del nuevo índice IRAV en el siguiente enlace.
El IRAV se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos con posterioridad al 25 de mayo de 2023, fecha de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Los contratos anteriores a esa fecha seguirán aplicando el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad, según lo acordado en cada contrato.
REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS
(OBLIGATORIO DESDE EL PRÓXIMO 1 DE JULIO DE 2025)
El 23 de diciembre de 2024 se aprueba el Real Decreto 1312/2024, cuyo objeto es la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, y resto de normativa nacional de aplicación.
El art. 2 del citado RD 1312/2024 define que por “Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” se entiende “el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias”.
Quedan incluidos todos los contratos de arrendamiento de temporada y los arrendamientos de viviendas de uso turístico.
Y también los arrendamientos de habitación ya que por “unidad” se entiende, un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración.
Diferenciación entre viviendas turísticas y temporales
El ordenamiento jurídico español diferencia entre dos tipos de alquileres de corta duración:
Viviendas de uso temporal
Estas viviendas no tienen carácter residencial permanente y están destinadas a soluciones habitacionales específicas como estudiantes, trabajos temporales, o estancias durante tratamientos médicos. En estos casos, no se requerirá información adicional por parte de las comunidades autónomas ni de los ayuntamientos para la obtención de los números de registro obligatorios, ya que se trata de alquileres regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Viviendas de uso turístico
Aquellas viviendas destinadas al alquiler turístico sí estarán sujetas a regulación específica de las comunidades autónomas o ayuntamientos. Los propietarios deberán solicitar los trámites necesarios de comercialización ante las comunidades autónomas o ayuntamientos, que son los órganos competentes para regular y supervisar este mercado.
Entrada en vigor y periodo de adaptación
La ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las solicitudes de número de registro se podrá realizar a partir de la fecha de entrada en vigor del Real Decreto, el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma.
¿Cómo obtener tu número de Registro?
- Alquiler de Uso Turístico: https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alojamiento-de-uso-turistico
- Alquiler de Uso Temporal: https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alojamiento-de-uso-temporal
